нет, продать не сможете, пока не выделите доли детям.
Алгоритм действий следующий:
1.оформляете собственность;
2. выделяете доли детям;
3. потом продаете с согласия органов опеки

Продать можете, но такой продажей вы нарушите закон. Рано или поздно ответственность наступит. В тюрьму не попадете, но вот вернуть маткапитал государству или полную стоимость квартиры покупателю придется совершенно точно (это исходя из актуальных решений судов, к сожалению, единообразной практики пока нет).
Тут "все пишут" на протяжении нескольких лет. Я вот точно уже более 10 лет пишу. Знаете сколько за это время поменялось законов/правил/стандартов?! Вполне вероятно, что на момент написания того, что вы увидели были одни законы, а сейчас они другие. Ну или тот кто написал не знает актуальные нормы законодательства. Такое тоже вполне может быть.
Смотрите, раньше такое нотариальное обязательство было обязательным документом. Но с 15 апреля 2020 года необходимость в таком обязательстве отсутствует. Основание - Федеральный закон от 01.03.2020 N 35-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам, связанным с распоряжением средствами материнского (семейного) капитала". В частности, в ст. 10 Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 01.03.2020) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.04.2020) исчезла информация про необходимость оформления такого обязательства. Само обязательство никуда не пропало, оно теперь выражается в виде галочки в заявлении на использование средств маткапитала. Поэтому по умолчанию вы его давали и обязаны исполнить.
Выделять доли детям все равно придется. Далее поход в органы опеки. Тут все зависит от настроения инспектора и от размера долей, которые Вы выделите. В Ваших интересах размер этих долей сделать минимальным, пропорционально средствам маткапитала в стоимости квартиры. Причем имейте ввиду, маткапитал выделяется не детям, а всем членам семьи, т.е. каждый в т.ч. и родители детей имеют на него право.
Далее может быть несколько вариантов.
- Продажа - деньги на счет.
- Продажа - выделение доли в чём-то другом.
- Продажа - выделение доли в приобретаемом взамен имуществе.
Нюансов тут очень много, но это уже совсем другая история погружаться в которую правильнее с опытным специалистом. Лучшие здесь: https://www.cian.ru/reyting-rieltorov/

"Но тут все пишут, про какое-то, нотариально завереное обязательство по выделению долей. У нас такого нет" - нотариально заверенное обязательство было необходимо до 2020 года. но обязанность наделять долями несовершеннолетних при использовании материнского капитала никуда не делась. и если даже найдется какой-нибудь раззява, который умудрится по глупости купить у вас, не проверив использование маткапа, то прокуратура, если узнает об этом, будет просто счастлива спросить у вас, как же это вы не наделили своих детей долями.

Здравствуйте. Обязательство наделить долями детей возникает не из нотариального или еще какого-то документа, а из самого закона о мат. капитале. Если вы использовали средства мат. капитала, вам в любом случае нужно выделить доли. Уже после выделения долей продавать квартиру, но только с разрешения органов опеки на сделку - с одновременным приобретением другой квартиры, где детям тоже будут выделены доли.